第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理
一、合作機(jī)構(gòu)管理
1.合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容
(1)合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)本文
(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
①確立合作意向。
②合作后的管理。
(3)與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理
其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括:房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。
2.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。
所謂“假個(gè)貸“一般是指借款人并不具有真實(shí)的購房目的,采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為。“假個(gè)貸”的“假”,一是指不具有真實(shí)的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。
“假個(gè)貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”;銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。
(2)擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中,由專業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證的情況比較常見。當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí),擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中,有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng),而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范,而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司往往由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風(fēng)險(xiǎn),主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大,即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大,造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。
(3)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
在二手房貸款業(yè)務(wù)中,往往涉及多個(gè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu),如房屋中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶的申請(qǐng)和委托,對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行查冊(cè)、通知評(píng)估,代理審查客戶貸款申請(qǐng),代理客戶進(jìn)行房產(chǎn)交易,指導(dǎo)客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶,代辦公證“抵押手續(xù)”,代理客戶進(jìn)行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶,因此,可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
3.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),離不開合作機(jī)構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作,在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時(shí),采取多種措施有效控制由合作機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
(1)“假個(gè)貸”的防控措施
①加強(qiáng)一線人員建設(shè),嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。
②進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。
③要積極利用法律手段,追究當(dāng)事人刑事責(zé)任,加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。
(2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
①深入調(diào)查,選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)。
②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。
③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。
④有效利用保證金制度。
⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。
二、操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中,由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
1、貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)
(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)
①貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。
②貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。
a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)
b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)
(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為:
①未按獨(dú)立公正原則審批
②不按權(quán)限審批貸款,使得貸款超授權(quán)發(fā)放
③審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán),導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)
①合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。
②貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)
①貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)。
②檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。
2、法律和政策風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。
(1)借款人主體資格
①未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問題。
②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。
(2)合同有效性風(fēng)險(xiǎn)
目前,個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本,但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款,這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性,防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題,以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。
①格式條款無效。
②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
③格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。
④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國(guó)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對(duì)擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面:
①抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn):
②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。
③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)在:
(4)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中,由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問題,未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù),導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位
(5)政策風(fēng)驗(yàn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái),引起市場(chǎng)波動(dòng),從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一,由于這些風(fēng)險(xiǎn)來自外部,因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下: